„Ráj bez daní. Zaručený výnos. Kupujte hned.“
90 % projektů v Dubaji bych si sám nikdy nekoupil.
— David Ondruš, zakladatel Ondruš & Partners
Žil jsem v Dubaji a viděl, jak sliby z brožur vypadají po kolaudaci. Pro české a slovenské investory dnes dělám jedinou věc: hledám těch 10 % projektů, za které bych dal vlastní peníze.
15–30 minut. Nic vám na ní nebudeme prodávat.
Nejdřív chci vidět, jak vyřazujete projekty ↓
340 000 nových obyvatel × 66 000 bytů za tři roky
David Ondruš — Proč většinu dubajské nabídky odmítáme
- Certifikace ČNB
- Platíte 0 Kč — odměnu hradí developer
- Praha — Brno — Dubaj
NEJDŘÍV NAROVINU
Tahle spolupráce není pro každého.
Odmítnout klienta je levnější než zklamat ho. Přečtěte si, komu umíme pomoct — a komu poradíme, ať do Dubaje nejde.
Pro koho tu jsme
- Investujete od 6 mil. Kč a přemýšlíte v letech, ne v měsících.
- Chcete čistý výnos 6–8 % ročně — spočítaný po nákladech, ne vystřižený z inzerátu.
- Očekáváte partnera, který hlídá vaše peníze, ne svou provizi.
- Věříte datům víc než vizualizacím při západu slunce.
Koho poctivě odmítneme
- Hledáte rychlé zbohatnutí do roka a garantované zázraky.
- Věříte slibům dvouciferných výnosů — kdo je dává, nepočítá, ale prodává.
- Víte, že kapitál budete brzy potřebovat jinde.
- Čekáte, že vám budeme mazat med kolem úst.
Poznáváte se v prvním sloupci? Pak čtěte dál — zbytek stránky je psaný pro vás.
MÝTUS 01
„Dubaj je bublina. Staví se víc, než kdo kdy koupí.“
— nejčastější námitka na úvodní konzultaci
Bublina znamená víc bytů než lidí. V Dubaji je to naopak.
5× o tolik poptávka převyšuje nabídku. Na jeden dokončený byt připadá přes pět nových obyvatel.
Kam to směřuje
Plán Dubaj 2040 počítá se zdvojnásobením počtu obyvatel a staví se letiště, které má být po dokončení největší na světě. Microsoft, Amazon i Google sem stěhují vysoce placené experty. To nejsou spekulanti — to jsou vaši budoucí nájemníci.
I kdyby poptávka zítra klesla na polovinu, pořád by převyšovala nabídku.
Každé číslo na této stránce vám na konzultaci doložíme zdrojem a aktuální hodnotou. Data čteme kriticky — je to podstata naší práce.
TENTÝŽ MÝTUS, DRUHÁ SLOKA
„A stejně je to tam předražené.“
Globální metropole za méně, než stojí metr v Praze.
Dubaj je o 27 480 Kč/m² levnější než Praha.
Ve městě, které plánuje zdvojnásobit počet obyvatel, dnes koupíte metr čtvereční levněji než v Praze. Předraženost vypadá jinak.
Průměrné ceny bytů v přepočtu na Kč/m², oficiální data trhu; zdroje a aktuální hodnoty doložíme na konzultaci.
Nezávazná konzultace. 15–30 minut. Platíte 0 Kč.
MÝTUS 02 — TEN NEJDRAŽŠÍ
Mýtus 02 zní:
„Zaručených 15 % ročně.Garantováno.“
— věta, která prodává nejrychleji a rozpadá se nejdřív
Přeškrtli jsme za vás sliby z inzerátů.
Mýtus
Realita
„Zaručený výnos 15 % ročně.“
čistých 6–8 % po všech nákladech.
Garance výnosu neexistuje — existuje dobrý a špatný nákup.
„Kupte dnes, zítra bude dráž.“
máme čas.
Nejdřív data, potom rozhodnutí.
Proč všude čtete dvouciferná čísla?
Protože hrubý výnos z inzerátu mlčí o servisních poplatcích, správě, pojištění i týdnech bez nájemce. My počítáme jen čistý výnos po všech nákladech: 6–8 % ročně. Je to méně efektní číslo. Je to ale to jediné, které vám přijde na účet.
DRUHÉ RIZIKO — KDO VÁM RADÍ
Největším rizikem dubajské investice nebývá trh, ale rádce, kterého si vyberete.
„Provizi neřešte.“
řešte ji.
Kdo nás platí a za co, čtěte černé na bílém níž.
„Makléř je na vaší straně.“
makléř potřebuje prodej.
My potřebujeme, abyste vydělali — naše jméno stojí na vašem výsledku, ne na obratu.
Prohlášení o odměně
Naši odměnu ve výši 2–6 % z ceny nemovitosti hradí developer ze svého marketingového rozpočtu. Vy platíte 0 Kč — a při nákupu napřímo u developera byste zaplatili stejnou cenu, jen bez nezávislého filtru a bez partnera na své straně. Vyřazujeme i projekty s vysokou provizí — její výše naše doporučení neovlivní.
Chcete náš propočet na konkrétním projektu? Připravíme ho na úvodní konzultaci.
FILTR KVALITY
Analyzovali jsme 50 projektů. 45 jsme vyřadili.
Neukazujeme vám, co máme v katalogu. Ukazujeme vám, co jsme z trhu vyřadili — a proč. Přesně tohle je těch 90 % z první věty téhle stránky.
Důvody vyřazení
- finanční zdraví developera
- riziko nedokončení
- kvalita předchozích staveb
- slib výnosu bez podkladu
- nepoměr ceny k lokalitě a nájmu
Padesátka je naše poslední analyzovaná série — a takhle dopadla. Každý projekt prochází stejným sítem: finanční zdraví developera, historie jeho dokončených staveb, kvalita provedení, smluvní podmínky a poměr ceny k reálnému nájmu v lokalitě. Co neprojde, vypadává — ať developer nabízí jakoukoli provizi. K vám se dostane jen zlomek trhu: ten, pod který se podepíšeme.
„Náš nejcennější produkt je, když vám nákup rozmluvíme.“
MÝTUS 03
„V Dubaji jsou daně 0 % a nic se nikde nehlásí.“
— polopravda, která umí být drahá
Pravda je složitější. Proto máme zázemí, ne katalog.
Sazba 0 % platí pro daňové rezidenty Emirátů. Pokud daníte v Česku, příjem z nájmu přiznáváte doma — a my vám to řekneme na úvodní konzultaci, ne po podpisu. Když má struktura v Emirátech ekonomické opodstatnění, postavíme ji s partnery. Když nemá, řekneme vám i to.
Due diligence
prověříme developera i projekt do posledního dodatku smlouvy.
Právní servis
rezervace, smlouvy, vázaný účet (escrow), katastr i předání jednotky.
Víza a Golden Visa
dlouhodobý pobyt při kvalifikované investici. Řekneme vám reálné podmínky, ne reklamu.
Daňové struktury
od českého přiznání po strukturu v Emirátech, vždy s daňovým partnerem.
Správa a pronájem
krátkodobý i dlouhodobý nájem přes prověřené partnery. Jste investor, ne údržbář.
Financování
nastavíme ho přes české banky, pokud nechcete vázat celý kapitál.
JAK TO PROBÍHÁ
Od pěti projektů k jednomu vašemu. Tři kroky.
Stopa filtru — pětice malých dlaždic z výběru — u kroku 01 svítí všech pět, u kroku 02 zůstávají dvě, u kroku 03 jedna: ta vaše.
Úvodní konzultace
nezávazných 15–30 minut, telefonicky nebo osobně v Praze či v Brně. Posloucháme: cíle, rozpočet, horizont. Otevřeně řekneme, jestli je Dubaj vůbec pro vás — nic neprodáváme.
Výběr na míru
z projektů, které prošly filtrem, připravíme užší výběr pro váš rozpočet a cíl. Ke každému čísla po všech nákladech, slabá místa i důvody, proč prošel. Vše písemně a žádný z nich nemusíte vzít.
Nákup a předání
rezervace, právní kontrola smluv, platby na vázaný účet pod dohledem dubajského katastrálního úřadu (DLD): peníze nejdou developerovi do kapsy. Po předání zajistíme pronájem i správu.
Celou dobu jednáte s jedním člověkem, který za výběr ručí svým jménem. V každém kroku můžete říct ne — a v každém platíte 0 Kč.
KDO TO ŘÍKÁ
Proč mluvím proti vlastnímu trhu.
PŘÍCHOD
Dubaj vás nejdřív oslní. Rendery bez jediného kazu, předváděcí apartmá nasvícená na milimetr. Když jsem tam žil, chvíli jsem té dokonalé kulise věřil taky — pak jsem nahlédl za ni.
ZA OPONOU
Za oponou se rozhoduje o všem, co v brožuře nenajdete. Viděl jsem stavby, kde developer ušetřil přesně na tom, co z renderu nepoznáte, i projekty vyprodané dřív, než se kdokoli zeptal, kdo v nich bude bydlet. A prodejce, které provize odměňuje za podpis — ne za to, co bude s vaším bytem za pět let.
„Stojím na straně investora. Ne developera.“
NÁVRAT
Do Česka jsem se vrátil kvůli klientům, kterým chyběl někdo, kdo dubajský trh zná zevnitř, čte ho v datech — a sedí na jejich straně stolu. Nevěřím na nátlak; věřím v systém, data a naprostou otevřenost. Proto většinu trhu odmítám a proto vám na konzultaci klidně řeknu, ať nekupujete.
Investujte v Dubaji s nadhledem. Starosti nechte nám.
Za každým doporučením je můj podpis. Dávám ho jen projektům, které prošly.
SLOVA KLIENTŮ
Nejčastěji nám děkují za to, co jsme jim rozmluvili.
„Čekal jsem katalog. Místo toho mi vyjmenovali, co mi neprodají a proč. Koupil jsem nakonec úplně jiný projekt než ten, se kterým jsem přišel — a dnes vím, že ten první bych prodával se ztrátou.“
„Na úvodní konzultaci mi řekli, ať počkám. Poradce, který vám rozmluví nákup, se hledá těžko — a přesně proto jsem se vrátil.“
„Potřeboval jsem čísla, ne pocity. Propočet čistého výnosu po nákladech, vázaný účet a daně doma mi vysvětlili dřív, než jsem se stačil zeptat. Byt dnes spravují oni — já jsem investor, ne údržbář.“
Vyjádření zveřejňujeme se souhlasem klientů; jména zkracujeme na iniciály.
POSLEDNÍ NÁMITKY
Co chcete vědět, než se ozvete.
Počítejte s 6–8 % čistého ročně po odečtení servisních poplatků, správy a období bez nájemce. Sliby zaručených 15 % jsou mýtus — hrubé číslo bez nákladů, v horším případě jen návnada. Chtějte vždy vidět výpočet, ne slib.
Nula procent platí jen pro daňové rezidenty Emirátů; český daňový rezident přiznává nájem doma. Pokud se struktura v Emirátech u vašeho objemu vyplatí, pomůžeme ji nastavit — a pokud ne, řekneme vám to rovnou.
Nic. Naši práci platí developer — 2–6 % z kupní ceny, ze stejných peněz, které jinak jdou na billboardy a veletrhy. Napřímo byste nekoupili levněji; odměna je u prošlých projektů srovnatelná, a proto si můžeme dovolit říkat ne.
Platby u projektů ve výstavbě neposíláte developerovi, ale na vázaný účet, který reguluje stát a hlídá dubajský katastrální úřad. Jak přesně to vypadá ve smlouvě, ukážeme na konkrétním projektu.
Poptávka převyšuje nabídku zhruba pětinásobně a lokality vybíráme podle skutečné nájemní poptávky, ne podle brožur. Období bez nájemce máme rovnou započtené v propočtu čistého výnosu — prázdný měsíc vás nepřekvapí. A pronájem neřešíte sami: drží ho správcovská síť přímo v Dubaji.
Po předání přebírá jednotku prověřený správce — nájemníky, údržbu, platby i pravidelné přehledy řeší za vás. Vy dostáváte peníze a klid.
Smysluplný vstup začíná kolem 6 mil. Kč; nejčastěji pracujeme s rozpočty 10–20 mil. Kč. Pokud jste níž, řekneme vám to už ve formuláři — nebudeme vás tahat na konzultaci, která nikam nevede.
Dlouhodobé pobytové vízum pro investory a jejich rodiny — plán B, který se hodí, i když ho nikdy nevyužijete. Podmínky se průběžně mění, proto aktuální prahy projdeme na konzultaci, ne v reklamě.
Nemusíte. Výběr, rezervaci i podpis vyřídíte na dálku, prohlídky uděláme přes video. Většina klientů se ale aspoň jednou letí podívat — rádi vám cestu spojíme s prohlídkou projektů, které prošly filtrem.
POSLEDNÍ KROK
Tahle stránka končí tam, kde začíná rozhovor.
Nepodepisujete smlouvu — rezervujete si úvodní konzultaci: 15–30 minut s Davidem. Projdeme vaše cíle a čísla a narovinu si řekneme, jestli se vám Dubaj vyplatí. Prodávat na ní nebudeme.
Podepsáno předem
Naše strana je podepsaná předem: výběr, který prošel filtrem, čísla po všech nákladech a rizika řečená nahlas.
David Ondruš, zakladatel · Praha — Brno — Dubaj
Certifikace ČNB · Platíte 0 Kč · Praha — Brno — Dubaj